Принудительный выкуп микродоли, или как нужно действовать
Вопрос по выкупу доли стоит достаточно остро, так как зачастую единственной помехой тому, чтобы распорядиться своим имуществом, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья, а иногда это и вовсе посторонний человек. В статье мы расскажем, что делать если Вы владелец большей доли.
Права граждан РФ на владение, пользование и распоряжение жилой собственностью закреплены в ст. 35 Конституции РФ и ст. 288 ГК РФ. В соответствии с этими нормами закона гражданин может иметь в частной собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а именно использовать для личного проживания, сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать и так далее. Эти права охраняются законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Однако нередко жилая площадь принадлежит нескольким собственникам. Тут ситуация иная. Здесь права пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия- в порядке, устанавливаемом судом. К сожалению, в большинстве случаев, сособственникам очень сложно достигнуть компромисса при тех или иных операциях. Почему? Дело в том, что стать собственником доли можно по нескольким основаниям: получить в наследство, в порядке приватизации, дарения, раздела имущества или покупки доли. И пол беды, если имущество принадлежит родственникам, хотя никто не отменял желание разъехаться и улучшить свои жилищные условия, накопившиеся обиды, жадность и так далее. А если долей завладел посторонний человек, или доля одного из собственников слишком мала и ее невозможно выделить в помещении и пользоваться, не ущемляя прав другого собственника?
Что делать если не получается договориться о выкупе доли?
Очень часто, несмотря на попытки владельцев наибольшей площади договориться с собственниками микродоли о ее выкупе не представляется возможным. Либо запрашивают чересчур завышенную стоимость, либо не хотят расставаться со своим имуществом, либо из-за обоюдных обид готовы продать, кому угодно только не совладельцам (попортить жизнь так сказать). В таких случаях спор может быть решен только в суде. Основания для прекращения права собственности указаны в ст. 235 и п.4 ст. 252 ГК РФ. Суть в том, что выплата компенсации за микродолю в судебном порядке возможна при совокупности трех факторов: если доля владельца незначительна (например, 1/12 в однокомнатной квартире площадью 32 метр2), невозможность выдела доли в натуре и если у владельца микродоли есть другое жилье, а этим он не пользуется и в нем не нуждается. Здесь важно доказать суду совокупность всех трех факторов. Необходимо также доказать, что заинтересованность в использовании микродоли несоизмерима с неудобствами, причиняемыми владельцу большей доли. Черные маклеры так и поступают: покупают долю, вселяются в квартиру, создают неудобства для проживания. Важно также понимать, что в суд необходимо предоставить от независимой оценочной компании отчет о рыночной стоимости доли, за которую будет выплачиваться компенсация. Судье же нужно знать сумму компенсации, а самостоятельно ее определить он не может, так как не обладает специальными знаниями в сфере оценочной деятельности.
Подводя итог, можно с уверенностью заявить, что принудительный выкуп микродоли возможен. Главное не заниматься самодеятельностью и обратиться к профессиональным юристам по жилищным вопросам, потому что ведь права на ошибку нет. Ведь в случае поражения в суде, подать иск повторно по тому же предмету и по тем же основаниям к тем же ответчикам невозможно в соответствии со ст. 134 ГК.РФ.